Rosenheim – Zum Thema „Leerstand“ wurde in den vergangenen Monaten viel diskutiert und geschrieben. Nun bezieht Günther A. Gerhager zum Thema mit einem Gastbeitrag Stellung. Der Rosenheimer ist heute Schriftsteller und hat vor Jahren mit seiner Immobilienfirma mindestens 100 Läden in Rosenheim neu vermietet.
Günther A. Gerhager. Foto: re
Der Gastbeitrag von Günther A. Gerhager hier im Wortlaut:
„Selten habe ich soviel Unsinn zu einer wirtschaftlichen Problematik gelesen, wie in den letzten Wochen zu dem Thema „Leerstand von Läden“ in Deutschland, insbesondere in Rosenheim.
Es fühlen sich plötzlich alle Wichtigmacher aufgerufen, ihren Senf dazu abzugeben, die selber keinen Laden, kein Geschäftshaus, ja oftmals überhaupt keine Immobilie besitzen. Meistens Menschen, die nicht mal selbständig resp. Geschäftsinhaber sind. Die wissen jetzt alle auf einmal wie es funktioniert einen Ladenmieter zu bekommen, der eine langfristige Ladenmiete monatlich in der Höhe bezahlt, die es dem Besitzer eines Geschäftshauses ermöglicht, ein solches mit meist
kostenintensiver historischer Bausubstanz zu erhalten.
„Rosenheim hat dramatisch an Eleganz und Niveau verloren“
Rosenheim hat die letzten Jahre dramatisch an Eleganz und Niveau verloren. Wenn ein Dr. Berentzen schreibt, „wenn man die Entwicklung jetzt dem freien Markt überlässt, wird eine daraus folgende Anhäufung von Ein – Euroläden, Nagelstudios und Barbiere, der Sargnagel für die Innenstadt “. Dabei hat er offensichtlich komplett übersehen, dass den bereits vorhandenen Sargnagel nicht der freie Markt geliefert hat, sondern die Politik resp. die Wähler, die diese Politiker wählten.
Mir sagten die letzten Jahre mindestens zwei Dutzend Leute aus dem Landkreis und sogar aus Kitzbühel, sie würden nicht mehr in die Stadt nach Rosenheim fahren, da sie sich in der Innenstadt vorkommen, als befänden sie sich nicht mehr in Oberbayern. Es fehlt nur noch ein Basar, um dieses Umfeld zu komplettieren. Das wird auch kein Kasperltheater oder irgendein anderer Hokuspokus ändern. Auch kein mit Steuergeldern bezahlter Theoretiker von Leerstandsmanager, der dann eine sinnlose Standortanalyse macht, die Filialisten in der Vergangenheit schon hundertfach erstellt haben.
Dieser soll dem „Leerstand entgegenwirken“, meinen Rosenheimer Stadträte. MdB Ates Gürpinar von den Linken sieht die Lage sogar kämpferisch und möchte dem Leerstand den Kampf ansagen. Faktisch eine Kriegserklärung, aber alles ohne Euro.
Zusammen entwickeln sie dann dazu viele Konzepte, aber keine wirklichen Euro an Miete. Da weit über die Hälfte der zu erhaltenden Miete an Einkommenssteuer, Umsatzsteuer und Grundsteuer abzuführen sind, werde ich an das Finanzamt schreiben, dass es von mir zukünftig Konzepte statt Euro bekommt.
Ein teures und sinnloses Gutachten dazu von 150 Seiten, ( wo man aber jetzt endlich weiß, dass ein Karstadt Leerstand auch andere Geschäfte tangiert ) wird letztendlich den einzigen Schluss zulassen, dass die Hausbesitzer zu viel Miete verlangen. Wobei viele Hausbesitzer ihren Laden halt nicht verramschen wollen.
Der Experte Dr. Berentzen, sieht als Lösung sogar dirigistische Maßnahmen vor und meint, „dafür muss man die Vermieter kennen, im Austausch stehen, Wackelkandidaten identifizieren und bei der Nachbesetzung mitwirken“. So hat es in der ehemaligen DDR auch begonnen. Da hat der Staat und alle Theoretiker derartig viel „mitgewirkt“, bis Staat und Bürger endgültig bankrott waren.
Deswegen haben sich die Rosenheimer Stadträte schon bereits vor einiger Zeit mehrheitlich dafür ausgesprochen, dass Rosenheim diesen sogenannten Flächenmanager bekommt. Zudem sollen die leerstehenden Gewerbeimmobilien in den Erdgeschosslagen digital erfasst werden, mit dem Ziel, die Entwicklungen am Immobilienmarkt zu dokumentieren, freie Immobilien zu bewerben und die Vermittlung an Interessenten zu unterstützen.
Denen ist scheinbar gänzlich unbekannt, dass z.B. im größten Immobilienportal, Immobilienscout 24, die Präsentation eines Ladens in Deutschland und Rosenheim von 839 Millionen Menschen in Europa gesehen werden kann. Dies mit 2 Dutzend Fotos vom Handy gemacht, alles kinderleicht zu bewerkstelligen. Kostet für 14 Tage € 119.-.
Man braucht die Innenstadt auch nicht noch mehr beleben, da die Menge der Menschen in der Innenstadt absolut reicht. Nur es erübrigen sich elegante Geschäfte, da die Mehrheit dieser Menschen kein Geld in der Tasche hat, um in hochwertigen Boutiquen und Geschäften zu shoppen.
Ideen eines Stadtrates, bei einem evtl. Leerstand von Karstadt dort einen „Seniorentreff“ zu etablieren, gehen da schon in die neue innovative Richtung. Und ein junger Redakteur fordert sogar flehend in den lokalen Medien, „ bitte habt mehr Mut beim Kampf gegen den Leerstand in Rosenheim“. Um diesem Flehen noch mehr Nachdruck zu verleihen, sollte dieser junge Mann beim nächsten Artikel mit Foto vielleicht mit Tränen in den Augen um mehr Mut bitten.
Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob dieser überhaupt die leiseste Ahnung von der Thematik hat, über die er hier belehren möchte.
Peter Rutz von den Grünen kommt da der Wirklichkeit am nächsten, in dem er sagt, „ihm sei es wichtig, positiv zu bleiben.“ Mehr kann man nämlich auch nicht tun.
Außer man stellt wieder ab, dass tausende Kleinlaster die Innenstädte zusätzlich zum übrigen Verkehr belasten, ständig nervend vor Ausfahrten und Halteverboten parken und täglich Millionen Kartons und Pakete im ganzen Land herumfahren. Von den Bergen von Packmaterial und dem anfallenden Müll gar nicht zu reden. Dieser Internethandel hat eine völlig neue Kultur geschaffen. Eine Kultur, die zur Verödung der Innenstädte führt, mit all den dramatischen Folgen. Existenzen werden zerstört, hunderttausende Verkäuferinnen werden arbeitslos usw..
„Historische Bausubstanz der Innenstadt wird veröden“
Veröden wird auch die historische Bausubstanz der Innenstädte, wenn den Hausbesitzern die Ladenmieten zur Erhaltung dieser nicht mehr zur Verfügung stehen. Dafür machen jetzt die Onlinedienste wie Amazon, Otto Group, Zalando usw. Milliarden Umsätze. Wenn man dies alles nicht mehr will, könnten z.B. sehr hohe Steuern auf die
Transportgebühren ( oder Ähnliches ), die Situation wieder umkehren.
(Quelle: Gastkommentar von Günther A. Gerhager / Beitragsbild: Symbolfoto re / Foto: re)
Die Vermietung der Geschäfte erfolgt durch die Vermieterinnen. Sie entscheiden, ob Sie zu Höchstmieten an einen 1€Shop oder für eine geringere Miete an ein hochwertigeres Geschäft vermieten. Und Sie entscheiden damit auch auf die Dauer über das Umfeld Ihrer Immobilien.
Und trotz hoher Mieten und niedriger Zinsen ist in der Innenstadt von Rosenheim in den letzten Jahren wenig in die Erhaltung der Immobilien investiert worden. Ohne Impulse durch die Gartenschau vor 13 Jahren wäre wahrscheinlich noch weniger passiert.
Und damit der Leerstand vor allem beim Wohnraum weniger wird, brauchen wir eine Meldepflicht und eine Zweckenttfremdungsabgabe auf alle Wohnungen, die länger als 6 Monate leerstehen. Diese Abgabe muss für den spzialen Wohnungsbau eingesetzt werden.
Herr Gerhager teilt kräftig aus und vergisst dabei die Logik. Einerseits sind die Politiker am Leerstand schuld, dann aber wieder die Verbraucher, weil sie online kaufen. Der Handel hat kein Grundrecht darauf, dass die Kunden kommen, egal was der Handel bietet. Wenn ich aus einem Geschäft oder Kaufhaus wiederholt unverricheter Dinge wieder hinausgehen, weil die gewünschte Ware nicht geführt wird und nicht einmal auf Wunsch bestellt wird, dann kaufe ich halt online. Es ist nicht in erster Linie der Preis, es ist das fehlende Angebot und der teils miserable oder gänzlich eingesparte Service.
Wenn meine Frau in einem Kaufhaus lange unterwegs war, bin ich früher in die Cafeteria gegangen. Die wurde aber eingespart, wahrscheinlich weil die Betriebswirte naiverweise nur rechnen, was die Cafeteria abwirft und nicht den Zusammenhang sehen. Da fehlt es eben am vernetzten Denjken. Jetzt gehen wir halt überhaupt nicht mehr hinein.
Wenn ich mich in der Gastronomie bedrängt fühle, den Platz möglichst bald für den nächsten Umsatzbringer zu räumen, dann hört die Gemütlichkeit auf. Ich fühle mich nicht mehr als willkommener Gast. Was soll ich dann noch in der Innenstadt? Sicher sparen die Kunden jetzt auch, aber sie halten sich auch zurück, weil Handel und Gastronomie bei den Preisen mehr als heftig hingelangt haben.
Und natürlich gibt es Immobilienbesitzer, die in Unterlagen nachschauen müssen, was ihnen alles gehört. Manche davon nehmen lieber Leerstand ohne Miete bei einem der vielen Objekte in Kauf, als einzusehen, dass sie weniger verlangen müssen. Den hohen MIeten verdanken wir auch, dass wir in den Städten immer dieselben Ketten mit iihren Filialen sehen, Es gibt keinen Grund mehr, beim Besuch einer anderen Stadt in die Geschäfte zu gehen, denn es sind immer die gleichen. Ich gehe gerne in inhabergeführte Geschäfte, in denen sich Inhaber und Personal erkennbar freuen, dass ein Kunde kommt. Aber das gibt es ja kaum noch.
Mit Verunglimpfungen ist auch nichts erreicht. So wie Herr Gerhager hier zum Rundumschlag ansetzt, aber selbst keine Lösung parat hält, der ist nicht besser als die, die er hier geisselt. Warum sollen Angestellte, Arbeiter, Beamte oder Rentner nicht auh gute Ideen haben? Sie wissen was sie brauchen oder wollen und sind am Ende die, die das alles mit ihren €uros am Laufen halten sollen.
Werden wir unsere Innenstädte in drei bis fünf Jahren noch wiedererkennen ?
Günther A. Gerhager
Der Rosenheimer ist heute Schriftsteller und hat vor Jahren mit seiner Immobilienfirma mindestens 100 Läden in Rosenheim neu vermietet.
( Teil zwei )
Vergessen habe ich in meinem kürzlich erschienenen Beitrag „Leerstand in Rosenheim“ noch die Theoretiker von Verbänden, Vereinen und Kammern, die jetzt hauptsächlich zu hohe Mieten als Ursache für das Ladensterben verorten.
Diese haben verwirrt vor lauter Gutachten und Zahlen scheinbar nicht mitbekommen, dass der Einzelhandel bis vor ein paar Jahren trotz hoher Ladenmieten jahrzehntelang hervorragend verdiente.
Die Wirklichkeit sieht bei diesen angeblich hohen Ladenmieten völlig anders aus.
Wenn vor 30 Jahren ein Hausbesitzer in der Stadtmitte einen Laden vermietete, war die Miete der Lage entsprechend für den Vermieter sicher nicht schlecht, aber meist auch dem Geschäftszweig des Mieters angepasst.
Als acht Jahre später der Euro kam, bezahlten die Mieter nur noch die Hälfte an Miete.
Politiker erzählten uns zwar, dass die Kaufkraft des halben Eurobetrages dieselbe ist wie vorher bei einem doppelten D-Mark Betrag.
Das stimmte aber nur kurze Zeit, dann war die Kaufkraft eines Euros gleich die einer D-Mark.
Also erhielt ein Vermieter nur noch die Hälfte der ursprünglichen Miete.
Da aber der Hausbesitzer heute nach 30 Jahren für alle Ausgaben wie Handwerker, Instandsetzungen, kommunale Abgaben, Hausversicherungen, Kaminkehrer, Steuerberater usw., fast das dreifache bezahlt, müßte kaufkraftbereinigt auch die Miete das dreifache ( 300 % ) der ursprünglichen Miete vor 30 Jahren betragen.
Tatsache ist aber, dass ein Vermieter heute lediglich den Bruchteil einer dreifachen Miete erhält.
Dazu ist neben den exorbitanten Erhaltungsaufwendungen eines Geschäftshauses in der Innenstadt, mit meist historischer Bausubstanz, an Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Grundsteuer, über die Hälfte einer gewerblichen Miete abzuführen.
Eine endlose Umlegung der Betriebskosten ist auch nur schöne Theorie, da einen Mieter nur die Bruttomiete interessiert, also das, was letztendlich unterm Strich zu bezahlen ist. Daher kann ich den Unsinn nicht mehr hören, dass ein Vermieter die ständigen Erhöhungen der Mietnebenkosten einfach auf die Mieter umlegen kann. Theoretisch ja, aber praktisch gehen ständig höhere Mietnebenkosten letztlich zu lasten der Nettomiete, also zu lasten des Vermieters.
Etwa vor 12 Jahren bekamen dann viele Einzelhändler Probleme mit der Gewinnerzielung, was dazu führte, dass statt einer Mieterhöhung von 300 % in dreißig Jahren meist nur eine Erhöhung von 10% bis 20% möglich und vertretbar war, trotz Mietgleitklausel.
Der Geschäftsführer eines großen Elektronikmarktes in Rosenheim erzählte mir damals, dass die Umsätze regelrecht wegbrachen. Die Leute ließen sich im Markt von Fachverkäufer beraten und bestellten dann die ausgesuchte Ware im Internet, mit reduziertem Kaufpreis ohne Miete für Ladenflächen und ohne Lohnkosten fürs Fachpersonal.
Als die Corona – Krise kam, mußten viele Vermieter ihren Ladenmietern die Miete nochmals reduzieren.
Und da erzählen jetzt alle Theoretiker was von zu hohen Mieten als Problem des Leerstandes.
Es war mehr die Folge des rasant wachsenden Onlinehandels, dass viele Einzelhandelsmieter ihr Geschäft aufgegeben mussten und oftmals auch ihre Existenz verloren. Selbst eine nicht ungünstige Miete war von vielen Mietern nicht mehr aufzubringen.
Wenn ein Geschäft innerhalb von ein paar Jahren nur noch den halben Umsatz macht, ist es ziemlich egal, ob die Ladenmiete monatlich 2000 Euro mehr oder weniger ausmachte. Vielmehr ist es meist so, dass dann überhaupt keine Miete mehr bezahlt werden kann.
Durch den Onlinehandel wuchs allein der Umsatz der DHL Group in nur zwei Jahren von über 66 Milliarden Euro im Jahr 2020 auf über 94 Milliarden Euro im Jahr 2022. Ein Jahr später, 2023, fand dann ein Umsatzrückgang auf die Zahlen von 2021 statt, war aber immer noch 81 Milliarden Euro.
Dazu kam eine ermattende Kaufkraft der Bürger sowie eine negative Verbraucherstimmung wegen Corona, Inflation, Politik, Krieg und Terror.
Letztlich aber hatten die Menschen durch die Inflation einfach kein Geld mehr übrig für einen Konsum im Vergleich zu früheren Zeiträumen.
Alles zusammen war nicht nur ein Problem für den Einzelhandel sondern auch Indikator für eine abkühlende Gesamtwirtschaft.
Diese Abkühlung der Wirtschaft war allerdings auch für einen temporären Abschwung beim Onlinehandel verantwortlich. Laut Bundesverband für E-Commerce betrug der Rückgang 2022 8 bis 9 % und 2023 sogar über 11%.
Dieser temporäre Rückgang darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass das E-Commerce Geschäft nicht noch erheblich wachsen wird. Also keine Trendwende zum stationären Einzelhandel.
Momentan entdecken gerade ältere Menschen zunehmend diese Einkaufsmöglichkeit.
Der Onlinehandel, der in Europa noch weit hinter den Zahlen der USA und China zurückliegt, wird den Rückgang der letzten zwei Jahre wieder wettmachen und erheblich wachsen, auf das Niveau von USA und China.
Auf keinen Fall aber sind der Grund für das Ladensterben im stationären Einzelhandel hohe Mieten, die, wie obiges Beispiel zeigt, tatsächlich immer weniger wurden und jetzt oftmals bei 0 angekommen sind. Mit 0 Euro kann man auch keine historischen Geschäftshäuser in der Innenstadt renovieren oder erhalten. Auch nicht mit den Wohnungsmieten allein.
So ist auch in der Finanzwelt offensichtlich noch gar nicht richtig durchgedrungen, dass der Wert aller Geschäftshäuser in Deutschland, durch die dramatisch veränderten Renditen um Milliarden Euro nach unten korrigiert werden muß. Das wird noch sehr spannend.
Möglicherweise kann man jetzt einen Laden in bester Citylage an ein Ramschgeschäft oder an einen brotlosen Kunst – und Kulturhandel für ˋn Appel und ˋn Ei vermieten, wo dann der Vermieter der geringen Miete auch noch nachlaufen und beim Auszug einen ramponierten Laden auf seine Kosten wieder renovieren darf.
Aber laut Aussagen von Handelsverbänden und anderen Experten ist ja alles kein Problem. Man braucht nämlich zur erfolgreichen „ Nachbesetzung „ leerer Läden nur die richtige Computersoftware und vor allem eine digitale Erfassung und eine digitale Bearbeitung. Die neu etablierten Fachkundigen wie Flächenmanager usw., werden damit alles wieder ins Reine bringen.
Dabei muß man aber zugeben, dass sich der Begriff „digitales Leerstandsmanagement“ schon sehr wichtig und professionell anhört.
Nachdem eine CIMA Beratung und Management GmbH für die Stadt Rosenheim kürzlich ein Einzelhandelsentwicklungs – Konzept erstellte, wird jetzt eine weitere Firma, die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA), zusätzlich für diese Thematik bemüht sein.
Diese neuen Fachberater werden jetzt laut Citymanager vor allem in den Bereichen „ Datenerfassung, Datenauswertung, Fachberatung und in der Moderation des Rosenheimer Flächenmanagements „ aktiv sein.
Auch eine, man glaubt es kaum, „vertiefte Gebäude und Konzeptanalyse“, erstellt durch diese GMA und bezahlt durch den Hausbesitzer, kann offensichtlich einen neuen Mieter herbeiwünschen.
Laut dem Rosenheimer Citymanagement wäre gerade dies „ ein bedeutender Fortschritt für die Entwicklung der Innenstadt, was die Attraktivität des Standorts weiter steigert „.
(Ro 24.de vom 11.05.24)
Bei allem aber erschließt sich mir nicht, wo da die Euro bleiben.
Der stationäre Einzelhandel sorgte dagegen für lebendige Innenstädte, schaffte Arbeitsplätze und Wirtschaftskraft und zahlte vor allem Gewerbesteuer.
Amazon usw. bezahlen der Stadt keine Steuern.
Günther A. Gerhager