Erst abgelehnt, dann doch beschlossen
Die Geschichte der Zweitwohnungssteuer in Rosenheim begann bereits im Februar 2024. Damals wurde das Thema erstmals im zuständigen Ausschuss behandelt. Grundlage war ein Antrag von Bündnis 90/Die Grünen und dem damaligen ÖDP-Stadtrat Horst Halser.
Im September 2025 schien das Vorhaben zunächst gescheitert. Der Haupt- und Finanzausschuss lehnte die Einführung mit 6:5 Stimmen ab. Doch damit war die Sache noch nicht beendet. Die Grünen machten von ihrem Recht auf eine Nachprüfung im Rahmen des kommunalrechtlichen Quorums Gebrauch. Damit musste sich anschließend der gesamte Stadtrat erneut mit der Zweitwohnungssteuer befassen.
Am 24. September 2025 fiel die Entscheidung denkbar knapp aus: 22 Stadträte stimmten für die Einführung, 21 dagegen. Damit war die Einführung grundsätzlich beschlossen. Die Stadtverwaltung überprüfte die damalige Satzung anschließend noch einmal und passte sie unter anderem an die aktuelle Rechtsprechung und Regelungen anderer Kommunen an.
Eine wesentliche Änderung: Der zunächst vorgesehene Steuersatz von zehn Prozent wurde auf 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete angehoben. Außerdem wurden unter anderem Regelungen für Mobilheime, Wohnmobile sowie Wohn- und Campingwagen ergänzt.
Zweitwohnungssteuer: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Ab wann gilt die Steuer?
Ab dem 1. Januar 2027.
Wer ist betroffen?
Grundsätzlich alle, die in Rosenheim eine zweite Wohnung für sich selbst oder Angehörige vorhalten. Wo sich die Hauptwohnung befindet, spielt dabei keine Rolle.
Wie hoch ist die Steuer?
Sie beträgt 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei einer Eigentumswohnung wird eine ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt.
Was gilt als Zweitwohnung?
Vereinfacht gesagt: Wohnraum, der nicht dauerhaft als Hauptwohnung genutzt wird. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Mobilheime, Wohnmobile sowie Wohn- und Campingwagen darunterfallen.
Muss ich auch zahlen, wenn meine Hauptwohnung ebenfalls in Rosenheim liegt?
Ja. Entscheidend ist, dass zusätzlich eine weitere Wohnung im Stadtgebiet als Zweitwohnung genutzt wird.
Was passiert, wenn mehrere Personen eine Wohnung nutzen?
Dann wird der tatsächlich als Zweitwohnung genutzte Anteil berücksichtigt. Gemeinsam genutzte Räume wie Küche, Bad und Flur werden dabei anteilig auf die Nutzer verteilt.
Werden meine Vermögensverhältnisse berücksichtigt?
Nein. Die Zweitwohnungssteuer wird unabhängig vom Vermögen erhoben.
Gibt es automatisch weniger Steuer für Studenten oder Rentner?
Nein. Für bestimmte Personengruppen gibt es keine allgemeinen persönlichen Vergünstigungen. Unter bestimmten Voraussetzungen können aber Befreiungen oder einkommensabhängige Regelungen greifen.
Gibt es weitere Befreiungen?
Ja. Die Satzung sieht unter anderem Befreiungen für bestimmte Wohnungen in Pflege- und Betreuungseinrichtungen sowie für Wohnungen vor, die öffentliche oder gemeinnützige Träger zu therapeutischen oder erzieherischen Zwecken zur Verfügung stellen. Auch für bestimmte aus beruflichen Gründen genutzte Nebenwohnungen von Verheirateten und eingetragenen Lebenspartnern gibt es eine Befreiungsmöglichkeit.
Muss ich eine Zweitwohnungssteuererklärung abgeben?
Ja. Wer zur Abgabe aufgefordert wird, muss die Erklärung einreichen. Die Stadt benötigt die Angaben, um zu prüfen, ob und in welcher Höhe eine Steuerpflicht besteht oder ob eine Befreiung greift.
Was passiert, wenn ich keine oder unvollständige Angaben mache?
Besteht eine Steuerpflicht und liegen keine oder unvollständige Angaben vor, kann die Stadt die Besteuerungsgrundlagen schätzen.
Was muss ich jetzt tun?
Wer in Rosenheim mit einem Zweitwohnsitz gemeldet ist, soll zunächst das Schreiben der Stadt abwarten. Die Stadt will die Betroffenen ab Herbst 2026 anschreiben. Die Formulare sollen digital und auf Papier zur Verfügung stehen.
Fragen beantwortet das Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben unter steuern@rosenheim.de oder 08031/365-1245.
Stadt rechnet mit rund 400.000 Euro
Nach der nun beschlossenen Satzung beträgt die Zweitwohnungssteuer 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei einer gemieteten Wohnung wird die tatsächliche Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Bei einer Eigentumswohnung wird stattdessen die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung herangezogen.
Die Verwaltung geht von rund 500 steuerpflichtigen Fällen aus und rechnet mit etwa 400.000 Euro jährlichen Einnahmen für die Stadt.
Die Zweitwohnungssteuer soll nach den Vorstellungen der Stadt aber nicht nur zusätzliches Geld bringen. Sie verbindet damit auch einen möglichen Effekt auf den Wohnungsmarkt: Wohnungen, die bislang nur als Zweitwohnung genutzt werden, könnten künftig als Hauptwohnung genutzt oder wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugeführt werden. Das ist ein Ziel der Stadt und eine von ihr erwartete Wirkung der Steuer – keine bereits nachgewiesene Folge.
Oberbürgermeister Abuzar Erdogan verwies in der Sitzung darauf, dass Rosenheim mit der Einführung einen Weg gehe, den viele andere Städte und Gemeinden bereits gegangen seien. Dazu gehörten auch Kommunen in der näheren Umgebung. Zugleich verwies er darauf, dass es jedem frei stehe, aus seinem Zweitwohnsitz einen Erstwohnsitz zu machen.
Kritik an Bürokratie und Nutzen
Die AfD blieb bei ihrer Ablehnung. AfD-Stadtrat Maximilian Leucht stellte grundsätzlich die finanzielle Begründung infrage: „Die Stadt Rosenheim hat kein Einnahmenproblem, sondern ein Ausgabenproblem.“ Zugleich bezweifelt er, dass die Zweitwohnungssteuer den von der Stadt erhofften Einfluss auf die Wohnraumsituation haben wird.
Auch FDP-Stadtrat Marcus Moga sah Aufwand und erwarteten Nutzen in keinem passenden Verhältnis. „Der Kosten-Nutzenfaktor insbesondere mit Blick auf den bürokratischen Aufwand steht da in keinem Verhältnis“, meinte er. CSU-Stadtrat Florian Ludwig stellte ebenfalls die Frage, was von den erwarteten Einnahmen tatsächlich übrigbleibe. Mit Blick auf die geschätzten rund 500 Fälle fragte er: „Was bleibt da eigentlich über?“
Mehrheit stimmt für die Steuer
Zustimmung kam von der Grünen-Stadtratsfraktion. „Wir begrüßen die Einführung der Zweitwohnsitzsteuer“, betonte Fraktionssprecherin Sonja Gintenreiter und verwies auf die erwarteten Einnahmen für die Stadt. Auch SPD, Freie Wähler und Linke stimmten für die Einführung.
Interessant wurde es bei der CSU: Stadtrat Georg Kaffl stimmte als einziges CSU-Mitglied für die Zweitwohnungssteuer. Er begründete seine Zustimmung mit Blick auf die angespannten Finanzen der Stadt. Die übrigen CSU-Stadträte stimmten dagegen.
Damit fiel die Entscheidung diesmal deutlicher aus als noch im vergangenen Jahr. 23 Stadträte stimmten für die Einführung, 18 dagegen.
Ab Herbst kommen die ersten Schreiben
Für die Betroffenen wird die Entscheidung nun konkret. Ab Herbst 2026 will die Stadt die in Rosenheim mit einem Zweitwohnsitz gemeldeten Personen anschreiben und zur Abgabe einer Zweitwohnungssteuererklärung auffordern. Ab 2027 soll es zusätzlich öffentliche Aufforderungen über Presse, städtische Internetseite und Amtsblatt geben. Die Erklärung müssen Zweitwohnungsinhaber selbst abgeben.
Grundsätzlich betroffen sind alle, die in Rosenheim eine weitere Wohnung für sich selbst oder Angehörige vorhalten – unabhängig davon, wo sich die Hauptwohnung befindet. Auch wer Haupt- und Zweitwohnung beide in Rosenheim hat, kann deshalb steuerpflichtig sein. Für bestimmte Fälle sieht die Satzung Befreiungen oder Ermäßigungen vor.
Wer trotz Aufforderung keine oder unvollständige Angaben zur betroffenen Wohnung macht, muss bei bestehender Steuerpflicht mit einer Schätzung der Besteuerungsgrundlagen rechnen.
Die Stadt stellt die Formulare digital und in Papierform zur Verfügung. Fragen zur Zweitwohnungssteuer beantwortet das Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben unter steuern@rosenheim.de oder telefonisch unter 08031/365-1245.
(Quelle: Artikel: Karin Wunsam / Beitragsbild: Symbolfoto re)
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